Mine tips til at få finansiering til ejendomsinvestering

Artiklen er skrevet af Halfdan Timm, som har investeret i fast ejendom og er forfatter til bogen 15PCT.dk om ejendomsinvestering.

Da jeg første gang præsenterede et regnskab til en ejendom fik jeg et nej.

Jeg skiftede bank og prøvede igen med et nej.

Først tredje lykkedes det mig at få finansiering. Herefter så jeg mig til gengæld ikke tilbage, da jeg fik en rammeaftale og brugte den til at købe 8 lejligheder. Alle fik bankfinansiering på mellem 60 og 70 % af købesummen.

Attraktiv finansiering er en af de vigtigste ting, du skal have styr på som ejendomsinvestor. Uden gearing – dvs. investering til lånte penge – får du et markant lavere afkast. Ejendomsinvestering er bygget op omkring gearing via boliglån og realkreditlån. Det er en bedre forretning at købe 3 lejligheder med gearing end 1 lejlighed uden – markant bedre, endda.

Her får du derfor mine tips til at opnå finansiering baseret på mine egne erfaringer fra møder med bl.a. Danske Bank og Nykredit:

Hav regnskabet klar

Den første er åbenlyse. Hav dine regnskaber klar. Det gælder både dine private, hvis du investerer som privatperson og selskabets regnskaber, hvis det er selskabets penge, du investerer med. Du skal også have et regnskab for den pågældende ejendom klar.

Regnskabet for ejendommen skal vise, at du tjener penge på den og er i stand til at betale afdrag – og gerne lidt til. Det må ikke være nødvendigt, at du skal smide penge i driften for at få det til at løbe rundt.

Her er nogle ekstra tips til regnskabet:

• Husk at medtage omkostninger i forbindelse med køb af ejendommen, herunder advokat og tinglysning.
• Påregn lidt nedetid. Jeg gik ud fra 90 % udlejningsprocent på mine lejligheder og banken var glad for, at jeg ikke gik ud fra 100 %, da du ikke får 100 % i virkeligheden.
• Vær klar til at argumentere for din huslejesats. Har du bare trukket den ud af luften, eller passer det faktisk til markedslejen i den pågældende by? Hav gerne eksempler med fra lignende lejligheder.

Vælg dine ejendomme med omhu

Det lykkedes mig at få en ”rammeaftale” på køb af nye ejendomme. Det betyder, at jeg ikke skulle have dem godkendt forfra fra gang til gang. Hvis lejlighederne levede op til nogle på forhånd aftale krav, var de automatisk godkendt.

Kravene var bl.a.:

• Jeg skulle selv lægge 30 % af betalingen.
• Byen skulle være på +10.000 indbyggere (for at sikre stabil udlejning).
• Lejligheden skulle være minimum 2 værelser (nemmere at leje ud end ét værelse).
• Jeg skulle have et individuelt regnskab for hver lejlighed, der kunne fremvise positiv drift efter betaling af alle afdrag.

Hold din finansieringsgrad høj

Når du først har købt et par ejendomme og begynder at betale af, opstår en interessant mulighed.

Lad os sige, at du har købt 3 lejligheder. Du har gæld i hver lejlighed på 500.000 kr. Du har betalt 50.000 kr. af på hver lejlighed og skylder derfor nu kun 450.000 kr. i hver.

Du finder en ny lejlighed, du gerne vil købe. Den koster 400.000 kr. og du skal lægge 130.000 kr. i selvfinansiering.

Det kan du gøre uden at tage en krone op ad lommen:

Trin 1: Øg finansiering i dine tre lejligheder fra 450.000 kr. til 500.000 kr.

Trin 2: Brug de frigjorte 150.000 kr. til at købe den nye lejlighed for med sin egen finansiering derudover.

Trin 3: Du har nu 4 lejligheder i stedet for 3, og du har ikke haft rede penge oppe af lommen – du har blot bibeholdt en høj investeringsgrad.

Hvis du gør det hver 4. eller 5. år, så ender det med at blive en rigtig flot portefølje på et helt liv –som historien om kineseren, der blev betalt i et fordoblet antal riskorn per spilleplade i et spil skak.

Halfdan Timm har investeret i fast ejendom og er forfatter til bogen 15PCT.dk om ejendomsinvestering.